Land Law nell'era digitale. Le recenti riforme britanniche

Il Parlamento del Regno Unito ha aperto, con il nuovo millennio, la stagione delle riforme in materia di gestione ed amministrazione della real property. Le modifiche introdotte per via normativa investono non solo principi, istituti, diritti, ma riguardano altresì modalità di trasferimento dei diritti, garanzie, registrazione, trascrizione dei titoli di proprietà e di godimento, oltre che i soggetti autorizzati ad operare nel settore, i cd. solicitor e conveyancer. In breve, il Land Registration Act 2002 (LRA 2002), le Land Registration Rules 2003 (LRR 2003) e il Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 hanno sostituito antiche procedure con le moderne tecniche della contrattazione contemporanea, con un'operazione rivolta a tutti coloro che operano nel settore immobiliare: impiegati pubblici, singoli cittadini, investitori stranieri. Le riforme, epocali e subitanee sulla carta, hanno invero richiesto tempo per entrare pienamente a regime, a causa della necessità di introdurre gradualmente le nuove procedure. Nell'arco del primo decennio del nuovo secolo sono stati pertanto adottati via via nuovi statutes, al preciso scopo di coordinare i vari settori del diritto coinvolti dal processo in atto di modernizzazione della land law: con il Perpetuities and Accumulations Act 2009 è stato fortemente ridotto l'ambito applicativo della rule against perpetuities3, con il Mortgage Repossessions (Protection of Tenants etc) Act 2010 è stata rafforzata la tutela dei debitori soggetti a procedura di espropriazione4, mentre con l'Estates of Deceased Persons (Forfeiture Rule and Law of Succession) Act 2011 sono state modificate le regole in materia successoria. Numerose altre disposizioni di carattere miscellaneo sono poi intervenute in materia attraverso l’entrata in vigore del Civil Partnership Act 2004, del Housing Act 2004, del Regulation of Financial Services (Land Transactions) Act 2005, del Consumer Credit Act 2006, del Consumers, Estate Agents and Redress Act 2007, del Housing and Regeneration Act 2008,dell'Equality Act 2010, del Mortgage Repossessions (Protection of Tenants etc) Act 2010 e del Charity Act 2011.La riforma del Regno Unito si inserisce così appieno nell'odierno contesto europeo, addirittura ponendosi quale esempio per una più ampia ed indispensabile armonizazzione, che possa mediare le diversità esistenti e giungere alla combinazione degli istituti interni in forme nuove5. Perché l’armonizzazione sia effettiva, occorrerà però sacrificare i particolarismi nazionali, di cui è ad oggi ancora particolarmente ricco il settore immobiliare, ed avvicinare regole ed istituti in materia di diritti, obblighi e potestà, oltre che di garanzie, titoli di godimento e di possesso, locazione, usufrutto, multiproprietà e così via. Allineati i modelli operativi, si dovrà quindi procedere alla fase conclusiva di un simile auspicabile processo di armonizzazione, mediante l'introduzione di strumenti tecnici fruibili su scala internazionale, sul modello del portale internet EULIS-European Land Information Service (infra), che permette la consultazione e modifica on-line dei registri immobiliari di tutti gli stati europei aderenti. Solo così facendo si possono porre le basi per permettere in concreto la libertà di circolazione entro i confini europei, di cui all'art. 21 del Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea.